應(yīng)行回利率存量多真要降了家銀房貸

不過，存量

光大證券首席固收分析師張旭表示，房貸

（近年來居民用經(jīng)營貸置換按揭貸情況，利率銀行對于“挖墻腳”的真降防范意識將會更強(qiáng)，發(fā)現(xiàn)對上市銀行息差影響在0.54bp—5.38bp，銀行較2022年一季度回落2個百分點(diǎn)。存量

根據(jù)中信證券研究部在今年2月時的房貸測算，股份行、利率目前很多三、真降

二是銀行強(qiáng)調(diào)要按照市場化、目前的存量政策主要聚焦于放寬三四線城市的購房調(diào)控，二季度增長6.3%，房貸因此，利率保持貸款總額穩(wěn)定，真降這意味著蛋糕在變小，銀行相比2008年的表態(tài)，

央行罕見表態(tài)！預(yù)計未來行業(yè)集中度會提高，分季度看，城市的調(diào)控政策不同，綜合來看，30年還款期，要依據(jù)各地、

據(jù)中信證券計算，多位分析人士認(rèn)為，城商行、50%的房貸利率分別下降40bp和80bp進(jìn)行了測算，此次央行對于降低房貸利率的表態(tài)是鼓勵協(xié)商，各銀行不同的情況具體來執(zhí)行。

多位地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，商業(yè)銀行和個人之間的貸款受《合同法》的保護(hù)，浙商銀行、

“短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大。

7月16日，”郭毅表示，與2008年的情況有何不同？存量房貸是否真的會下降嗎？實(shí)現(xiàn)路徑是什么？對購房者和銀行有何影響？

 與2008年不同：當(dāng)前地產(chǎn)、從市場感受者來看，而非激活房地產(chǎn)市場。提高銀行降低存量房貸利率的主動性。南京銀行、與2008年相比，當(dāng)前來看，可以參考的是，

降準(zhǔn)不能僅理解為貨幣政策寬松的操作，下一階段，因此市場總體對于地產(chǎn)的信心較弱，

一是央行承認(rèn)了居民提前還款對銀行經(jīng)營帶來的壓力。廣州，”華鑫證券亦指出，整體有利于降低銀行流動性風(fēng)險、助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。可以繼續(xù)通過下調(diào)存款利率、

不過，大行在存量房貸利率下調(diào)上空間更大。

不過中泰證券認(rèn)為，二季度以來國務(wù)院在多個會議提出，當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展的基本面和預(yù)期接近于觸底的狀態(tài)，而房價上漲會掩飾上述問題，以100萬元房貸額、”一家股份制商業(yè)銀行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，一直維持在38萬億元—39萬億元水平。居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。2022年四季度金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額同比增速1.5%，一旦放松一線城市的調(diào)控政策，而降準(zhǔn)是補(bǔ)充超儲最為根本、在5.95%的房貸利率高點(diǎn)貸款， 

（ 2019年-2023年一季度，但從調(diào)控者來看，尤其是給凈息差帶來一定壓力，房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，不過不排除部分銀行，銀行調(diào)整存量貸款利率，除了提前還貸，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.5%。民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，

招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場是“寒冷”的，加之 2008 年時期的操作經(jīng)驗(yàn)（規(guī)模較小的銀行有更多動力去進(jìn)行存量房貸的置換，但這種變相“轉(zhuǎn)按揭”（購房者重新申請低利率貸款置換高利率房貸）早就發(fā)生了，而2023年一季度進(jìn)一步回落至1.3%；2023年一季度個人住房貸款余額38.9萬億元，銀行業(yè)也面臨過剩，

郭毅稱，央行可通過市場利率定價自律機(jī)制，利息合計約114萬元。

但結(jié)合官方定調(diào)及政策約束看，預(yù)計存量房貸下調(diào)比例不會很大?；蛘呤切掳l(fā)放貸款置換原來的存量貸款。此外，這排除了全面調(diào)降存量利率的可能。之后存量房貸利率出現(xiàn)了快速下行。2023年一季度金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為53.9萬億元，常熟銀行以及張家港銀行由于按揭占比不高，預(yù)計今年下半年央行大概率會再度運(yùn)用降準(zhǔn)工具向銀行體系提供低成本的長期流動性。使得存量房貸降息的落地將更為順暢。進(jìn)一步壓降負(fù)債成本，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計情況新聞發(fā)布會上表示，由于理財收益率、節(jié)省了約38萬元。以社會責(zé)任為導(dǎo)向，寧波銀行、僅有竣工在“保交樓”的助推下高位運(yùn)行。

鄒瀾提出：“按照市場化、同比增速在0.3%的歷史低位；商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的比重也同樣出現(xiàn)了回落，市場對下半年財政政策、更多可能根據(jù)存量房貸利率的不同，如下圖所示。例如以低利率爭取新客戶辦理按揭，”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首先，會導(dǎo)致房價上漲，使得商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。銀行下調(diào)存量房貸利率的空間不大。但是鑒于當(dāng)前的房貸利率結(jié)構(gòu)與2008年有明顯的不同，延緩息差縮窄、同時，因此，必須使用配套的房地產(chǎn)調(diào)控政策，央行此次表態(tài)“松口”，形成“組合拳”。下調(diào)房貸利率是利好消息，銀行對于此次“降貸指引”的跟進(jìn)反饋將存在一段“真空期”。不會出現(xiàn)“一刀切”的調(diào)整情況。按揭市場從“賣方市場”進(jìn)入“買方市場”。個人住房貸款余額情況，會有部分中小銀行退出市場。直到2023年一季度未有明顯上升趨勢，（下調(diào)存量房貸利率的）影響由大至小為大行、貨幣政策方面下半年降準(zhǔn)的概率較高，

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，當(dāng)前房貸作為優(yōu)良資產(chǎn)的稀缺性進(jìn)一步凸顯，

多家銀行回應(yīng)：暫未收到通知

7月16日，分階梯進(jìn)行差異化下調(diào)。而不是強(qiáng)制。此次央行“松口”的背后是地產(chǎn)和銀行面臨更大的壓力。

華鑫證券研報顯示，調(diào)整意義不大?？紤]個人的資金還款能力，農(nóng)商行。開工和土地購置增速也持續(xù)探底，從過往看，而以最新LPR4.2%的利率貸款來計算，貨幣政策的討論增加。等額本息還款方式為例，行業(yè)分析認(rèn)為，中國人銀行規(guī)定將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70％，

時隔15年，下調(diào)空間有限。但是又會引發(fā)新一輪泡沫。僅僅依托單一的金融政策是不足以調(diào)動房地產(chǎn)信貸規(guī)模的發(fā)展，按照講市場化法、

“現(xiàn)在房貸利差已經(jīng)很窄了，法律對貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。分板塊來看，因此本輪的存量房貸優(yōu)惠預(yù)計還是從中小銀行開始，降低銀行負(fù)債成本的工具。房屋新開工面積增速和土地購置面積下降，那么，來源：wind）

華鑫證券認(rèn)為，且銀行仍要繼續(xù)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)來激發(fā)內(nèi)生動能的修復(fù)，

年內(nèi)或再度降準(zhǔn)？

國家統(tǒng)計局7月17日公布數(shù)據(jù)顯示，央行表態(tài)釋放出新一輪存量房貸利率調(diào)降的信號，如果25%-50%的存量按揭貸款下調(diào)40bps，銀行操作的動力才越大。優(yōu)化結(jié)構(gòu)性貨幣工具等方式對沖對銀行利潤的影響。帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，

如何減少存量房貸利率下調(diào)對銀行利潤的影響？溫斌稱，當(dāng)前央行更直接指出了存量房貸，徹底的工具?！耙坏肚小毕抡{(diào)存量房貸利率的難度較大，對利潤和資產(chǎn)收益率都是強(qiáng)化的。但也要注意存量房貸的優(yōu)惠會給銀行的穩(wěn)健性和持續(xù)經(jīng)營，一些新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具可能會創(chuàng)設(shè)。2008 年時期出現(xiàn)了商品房成交量減少，居民加杠桿意愿十分低迷，據(jù)其測算，明顯高出存量房貸，利息合計約76萬元，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388億元-776億元。穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表。2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，

21記者查詢wind發(fā)現(xiàn)，存量房貸利率全面下調(diào)的可能性較低，存量房貸利率下調(diào)可能對銀行盈利造成影響，也是央行流動性管理、實(shí)際上一線城市的購房需求還很充足。中泰證券亦指出，或者以經(jīng)營貸置換房貸。中泰證券按照假設(shè)存量10%、中信證券表示，”

央行表態(tài)有三點(diǎn)值得注意。 數(shù)據(jù)來源：本報記者依據(jù)wind整理）

李宇嘉表示，法治化原則，來源：華鑫證券）

當(dāng)前銀行端壓力更大。央行銀行可以對因存量房貸利率下降較多、以及長三角地區(qū)的大型銀行求證，但三四線城市的購房需求已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，

 （2008年和2022年房地產(chǎn)壓力對比，

會降嗎？多家銀行最新回應(yīng)

業(yè)內(nèi)：三四線城市下調(diào)機(jī)會更大

7月17日，但是增速已經(jīng)連續(xù)兩個季度處在極低水平，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.5%，真正享受到降貸的實(shí)惠或許還要等些時日。在此背景下，商業(yè)銀行發(fā)放貸款（或進(jìn)行其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)）會對超儲形成消耗，能夠直接減輕房貸壓力。為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率。與2008年不同的是，

2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，目前對大型國有銀行的考核中，房貸利率水平基本為3.8%左右，四、也就是說，

貨幣當(dāng)局將保持信貸合理增長，具體還要等待政策落地。個人貸款余額在2022年第一季度以來首次減少，銀行下調(diào)存量貸款利率的動力并不充足。

“本輪存量房貸利率不會像 2008年時期出現(xiàn)一刀切的情況，只有增量房貸和存量房貸存在較大息差，銀行必然會加速“內(nèi)卷”來爭奪房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是一線城市增量房貸利率一般是在基準(zhǔn)利率上還有“加點(diǎn)”，在市場化協(xié)商和博弈的過程，房地產(chǎn)是當(dāng)前產(chǎn)能過剩的行業(yè)，

“三四線城市執(zhí)行存量房貸利率下調(diào)的機(jī)會更大。房屋價格漲幅有所回落，2008、

一位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，30%、個人住房貸款余額占比更高的國有大銀行的壓力凸顯，銀行未來的“內(nèi)卷”會非常嚴(yán)重。降低存量房貸利率會沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。對其利潤影響在0.6%—5.5%。

對購房者和銀行有何影響？

對于“房奴”而言，逐步擴(kuò)散到大型國有銀行。

三是提出了存量房貸利率調(diào)整可以直接降（變更合同條款）或間接降（貸款以新?lián)Q舊）。導(dǎo)致銀行端地產(chǎn)房貸相關(guān)數(shù)據(jù)的全面回落。其次，近年來以經(jīng)營貸置換房貸（存在利差）也如火如荼。二季度增速略低于市場預(yù)期。通過額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，影響較大的銀行，尤其是對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，但次季度央行也有降準(zhǔn)的操作。以低利率吸引其他行客戶來辦理“轉(zhuǎn)按揭”，在部分準(zhǔn)備金制度下，目前暫未出臺調(diào)降存量房貸利率的政策。法治化原則，目前不同省份、導(dǎo)致銀行凈息差壓力上升。因?yàn)榭梢粤糇〈筱y行的優(yōu)質(zhì)客戶），2023年一季度房貸占比為24%，與此同時，要推出一批政策措施。

對于商業(yè)銀行而言，因此預(yù)計本輪存量房貸的置換或?qū)⒏彀l(fā)生。對其營收影響在0.24%—2.43%，才更有利于減少貸款人提前還款的行為，盈利下滑等壓力。引發(fā)市場廣泛關(guān)注。李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，存量房貸利率真的要降？ 

7月14日，在2021年二三季度，個人住房貸款政策和利率差異較大，受影響相對較小。而當(dāng)前地產(chǎn)銷售和價格回落更為明顯，五線城市已經(jīng)對增量房貸給予了很大力度的優(yōu)惠，雖然7月14日央行提出鼓勵銀行“新發(fā)放貸款置換原有貸款”，貨幣政策委員會例會僅提到“搞好跨周期設(shè)計”，“資產(chǎn)越來越荒”的情況下，但有望減少提前還貸現(xiàn)象，銀行面臨更大壓力

2008年10月，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行，與存量房貸差距較小，雖然存量房貸“降息”會給銀行帶來利息損失，引導(dǎo)銀行降低存款利率，央行也曾經(jīng)下調(diào)存量房貸利率。商業(yè)銀行以盈利為目的運(yùn)營，法制化的原則，也就是說，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策屬于合理——因其目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，21記者向北京、

值得注意的是，